Por Martín Freitte Sandoval (Estudiante de Derecho de la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso).

La ley 21.461 de 2022 trajo consigo una serie de cambios a la ley de arrendamiento de predios urbanos, entre ellos el procedimiento monitorio de cobro de rentas del arrendamiento, el cual de manera consecuencial permite a su vez, obtener la restitución del inmueble en cuestión. Sin perjuicio de la intención del legislador en proteger al arrendador, llama la atención la aplicación restrictiva del monitorio a reducidos supuestos.

Si uno se adentra a la conceptualización del procedimiento monitorio, Rayo^[1] explica en su obra que es un procedimiento declarativo de condena, amparando al acreedor de un crédito dinerario sin título ejecutivo y de esto se encarga en primera instancia la reforma, al permitir el cobro de las rentas atrasadas y los gastos comunes que se deban, requiriéndose de pago al deudor y ante la condena del mismo, se dispondrá del lanzamiento dentro de un plazo de 10 días.

Ahora bien, el legislador no ha querido agotar la aplicación de este procedimiento monitorio en los casos del arrendamiento de predios urbanos, sino que en el nuevo artículo 18-K prevé la opción de aplicar el procedimiento monitorio en las acciones de comodato precario siempre y cuando traten sobre la restitución del bien inmueble, y al respecto se pueden esgrimir un par de críticas.

En primer lugar, ya desde la génesis del procedimiento monitorio, este ha sido un procedimiento que ha amparado al acreedor que no posee título ejecutivo ante la negativa de pago de su deudor, permitiendo el poder evitar los costos asociados a un juicio declarativo ordinario frente a la mera reticencia al pago^[2], y en este sentido es entendible el razonamiento que hace el legislador, donde la restitución del bien inmueble esté supeditada a la deuda del arrendatario. Empero, si se analiza el 18-K es evidente una notable contradicción entre ambos supuestos. En este sentido, el 18-K establece la aplicación del procedimiento monitorio en supuestos que no contemplan una prestación debida al dueño del bien inmueble, de cierto modo contraviniendo lo dispuesto en el 18-A sobre “restitución consecuencial”, ya que en el caso del comodato la restitución es una obligación directa del comodatario, o a lo más, una extensión de las facultades del comodante del artículo 2180 del CC.

En la relación entre comodato y arrendamiento hay una cierta “armonía”, ya que el acreedor no podría solicitar la restitución del bien en cuestión sin causa fundada, en el caso del arrendamiento esto se debe a la obligación de otorgar un goce tranquilo de la cosa, sin turbaciones ya sea del mismo dueño o de terceros. En este sentido la justificación de la restitución debe ser lo adeudado, ya que ante la deuda del arrendatario se justifica un incumplimiento que causa la restitución en términos del legislador, y la armonía con el caso del comodato es esta causal, puesto que ante una excepción de pago la acción del arrendador pasará a una naturaleza ordinaria, lo cual también ocurriría si el comodante intenta esta acción incumpliendo los supuestos del 2180 CC.

Ahora bien, el gran problema en cuanto a esta materia está basado en la idea del incumplimiento contractual, ya que el legislador hace referencia únicamente a “las rentas de arrendamiento y las cuentas por gastos comunes y de consumo adeudadas”. Sin embargo, deja de lado supuestos en los cuales podría aplicarse este procedimiento si es que el arrendatario no opone excepciones, como es el caso del uso indebido del inmueble o bien los daños que le haya producido. En este sentido nada obsta a que, frente a la notoriedad del incumplimiento y la falta de excepciones del arrendatario, se pudiera acudir al procedimiento monitorio, y en caso de que opusiera excepciones entonces el actor se dirigiese a juicio ordinario.

Para reafirmar este punto, el profesor Alcalde^[3] hace el paralelo con la medida precautoria del numeral 7° BIS del artículo 8° de la ley 18.101, donde se restituirá anticipadamente el inmueble ante la demanda de terminación del contrato y la restitución y los daños ocasionados por el arrendatario, pero no asocia su aplicación a otros supuestos de incumplimiento grave que autorizan la resolución contractual, y es más, dicha medida precautoria sólo puede promoverse en la audiencia de contestación, sin embargo creo yo que pudo haberse dotado del mismo carácter que una prejudicial precautoria dicha medida, y así, de dirigirse a un juicio monitorio, habiendo entregado caución suficiente y promoviendo la demanda en los 10 días que establece el art. 280 CPC se ampararían de mejor manera los derechos del arrendador.

Ya en segundo lugar se debe analizar el razonamiento del legislador al permitir su aplicación solamente a estos reducidos supuestos, y en este sentido según lo expuesto en las estadísticas del poder judicial se observa que una importante cifra está asociada al arrendamiento por no pago de deudas, ya en 2021 ascendiendo a sobre los 5000 casos, y este año en lo recopilado hasta junio de 2022 se observan más de 3500 casos^[4]. Se observa que la intención del legislador fue efectivamente descongestionar el sistema de una gran cantidad de procedimientos de carácter ordinario, empero si nos dirigimos a las mismas estadísticas, un gran porcentaje de estas están asociadas al cumplimiento de obligaciones de dar (actualmente casi 8000), y aunque la información no distingue entre cosa y cantidad de dinero debido, en cuanto a la esencia del procedimiento se entiende que habría una deuda líquida o liquidable actualmente exigible asociada a un incumplimiento y que, a falta de excepción, permite perseguir lo debido, las costas y los perjuicios.

Para finalizar cabe hacer la pregunta del por qué esta aplicación tan restringida del monitorio, aún cuando se esté esperando a la llegada del Proyecto de Código Procesal Civil de 2012 que contempla una aplicación más amplia de dicho procedimiento, es contradictorio que la intención del legislador sea una descongestión del sistema y amparo del arrendador (o incluso, quien ostente la postura del acreedor en obligaciones de dar) y se dejen de lado situaciones o aplicaciones que pudieran ser de mayor beneficio para éste, sin perder concordancia con el procedimiento monitorio, o bien con las motivaciones legislativas en una perspectiva amplia. Es comprensible que la ley haya sido promulgada y publicada bajo el contexto de urgencia de los arrendadores, sin embargo, el legislador debería tener en cuenta la concordancia con el ordenamiento jurídico y la naturaleza de lo que se busca aplicar y solventar para así tener cuerpos legales coherentes en nuestro sistema.

Referencias:

[1] Rayo Cortés, Felipe (2012), Procedimiento monitorio civil, Santiago: Editorial Metropolitana, p.23.

[2] Carrión Griffiths, Belén (2022), El procedimiento monitorio en materia civil, en Núñez (director), Romero (coordinadora): Problemas actuales sobre la ejecución. VIII jornadas nacionales de derecho procesal. Santiago: Thomson Reuters pp. 315-316.

[3] Alcalde, Jaime (2022), Algunas novedades introducidas en la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos, recuperado de: https://derecho.uc.cl/es/noticias/derecho-uc-en-los-medios/32347-profesor-jaime-alcalde-algunas-novedades-introducidas-en-la-ley-18-101-sobre-arrendamiento-de-predios-urbanos

[4] Cifras obtenidas de poder judicial en números: https://numeros.pjud.cl/Competencias/Civil