Depredación inmobiliaria y el (triste) caso de la comuna de la Florida.

Por Matías Ignacio Ramírez Nova, (Licenciado en Derecho Universidad Central de Chile).

La comuna de La Florida, en la Región Metropolitana, nace con la publicación del Decreto de Constitución de 1899. Este sector era en principio un lugar de campesinos dedicados a cultivar y cosechar la tierra durante el siglo XIX, no obstante, casi a finales del año 1950 se empieza a manifestar un gran crecimiento poblacional y de viviendas en donde se construyeron las primeras “villas” para que en los años posteriores tanto el Estado como empresas constructoras privadas desarrollaran proyectos inmobiliarios que aumentaron la densidad poblacional de la comuna, transformándose La Florida en una de las “comunas dormitorio” de la región metropolitana.

Para concretar esta expansión, una de las herramientas normativas más importantes fue el DFL N° 2 de 1959, cuerpo legal creado para incentivar la construcción de viviendas económicas, y que buscaba responder a la demanda habitacional de la población urbana más desposeída. Este decreto generó grandes beneficios, franquicias y exenciones para la urbanización de este tipo de viviendas, consistentes en la liberación del pago de impuestos, el aumento en la altura de edificación, o el incremento en las densidades del proyecto de hasta un 25%.1

Además, mediante la aplicación del DFL N° 2 y las normas de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (en adelante OGUC), se promovió la construcción de megaproyectos en zonas de baja densidad. En La Florida significó un importante aumento hacia la cota mil, absorbiendo en el radio urbano miles de hectáreas de vegetación nativa.

La planificación urbana sobre la precordillera de Santiago, y por ende, de la Florida, no sometió a evaluación sus impactos ambientales con ningún organismo o sistema, tanto el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS) como el antiguo Plan Regulador Comunal (en adelante PRC), ingresando recién el PRC del año 2001 al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA), a través de una Declaración de Impacto Ambiental.2

Todo esto, sumado a la tendencia de eximir al rubro inmobiliario de la evaluación ambiental, como a través de la creación de criterios técnicos (como los llamados proyectos de “desarrollo urbano” de hasta 300 viviendas) que propició una vulnerabilidad mayor incorporando conjuntos habitacionales cuyas soluciones de viviendas, han resultado muy insatisfactorias en cuanto a las previsiones de espacio público.

Tomando en cuenta dichos antecedentes desde el inicio de la gestión del actual alcalde de La Florida, Rodolfo Carter, la expansión inmobiliaria ha aumentado considerablemente, de tal forma que en sus casi 11 años de mando comunal se registran las siguientes cifras: 37 anteproyectos de edificios aprobados, 22 edificios en construcción, 3 loteos de viviendas en construcción y 11 condominios de viviendas en construcción.3

A su vez según cifras oficiales, en estos últimos 10 años La Florida ha sido una de las comunas con mayor pérdida de áreas verdes4, pasando de 3,5 metros cuadrados de área verde por persona, a 2,5 m2, una reducción que bordea el 30%5 perdiéndose más de 158,1 hectáreas de vegetación nativa en la precordillera y reduciéndose entre los años 2013 y 2016 un 22% de m² de áreas verdes por persona en la comuna, situándose dentro de las comunas que más metros cuadrados de área verde ha perdido.6

Dentro de los hitos más relevantes en cuanto a mala planificación urbana en la comuna de la Florida, encontramos el caso del “Proyecto Edificio Las Acacias” de la empresa Besalco Inmobiliaria S.A. cuyo proyecto comprende un edificio de 16 pisos, de 295 departamentos y 303 estacionamientos, en donde a través de denuncias realizadas por vecinos del sector se da cuenta del poco distanciamiento con predios cercanos, distanciamiento que no se ajusta a la norma regulada por la División de Desarrollo Urbano (DDU) del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

Pese a no ajustarse a derecho, el proyecto inmobiliario logró iniciar sus construcciones gracias al permiso otorgado por la municipalidad quien aplicó una normativa que permitió un distanciamiento de 6.10 metros hasta el piso 13 y 6,69 metros en otro costado en el piso 14, cuando el mínimo que debía ser era 8.10 metros.

A pesar de que se realizó una petición para iniciar el proceso de invalidación del permiso de edificación, ésta fue desestimada en un principio por la Dirección de Obras Municipales de la Municipalidad de La Florida (en adelante DOM), sin embargo, la Fundación “Defendamos la Ciudad” acudió a la Contraloría General de la República (en adelante CGR) y dio cuenta de los aspectos de la construcción que no se ajustaron a lo establecido en la OGUC de manera tal que revisados los antecedentes, el 11 de diciembre de 2020 la CGR emitió el dictamen que señaló que la construcción de la empresa Besalco no se ajustaba a derecho. 

Señalando el dictamen que “en mérito de lo expuesto, es dable concluir, (…), que no se ajustó a derecho el citado PE N° 143, por lo que ese municipio tendrá que arbitrar las providencias que según el ordenamiento correspondan a fin de corregir la irregularidad antes descrita, teniendo presente lo dispuesto en el artículo 53 de la ley N° 19.880, sobre la invalidación administrativa de los actos irregulares, (…)”.7

El 30 de diciembre de 2020, la DOM finalmente dio inicio al proceso de invalidación, luego de la revisión de una serie de documentos y antecedentes tales como el permiso de edificación emitido en 2019 y el dictamen de la CGR. Sin embargo, dicho procedimiento se extendió hasta el 13 de Abril de 2021 cuando el alcalde Carter concurre hasta las dependencias de dichas obras para instalar un panfleto que señala “obra paralizada”, aviso que se despliega luego de la construcción casi completa del edificio, ya habiéndose producido todas las consecuencias generadas por el permiso ilegal de edificación otorgado.

Otro punto de conflicto son las pretensiones de urbanización en el bosque Panul, el cual hasta el día de hoy ha sido fuertemente intervenido. Sus dueños, la familia Navarrete Rolando, controla el holding OXIQUIM, empresas que, entre otras actividades, extraen componentes de algas marinas. Esto ha producido un importante impacto, por la gran cantidad de arena que genera la industria y que es esparcida al interior del bosque, desertificando grandes zonas y obstruyendo quebradas en algunos casos, hechos que han sido denunciados.

Ahora bien, uno de los eventos que marca la lucha inmobiliaria por intervenir el bosque ocurre el año 2008 cuando se presenta el proyecto inmobiliario “Fundo el Panul” administrado por Gesterra S.A., de propiedad de la familia Navarrete Rolando. Este proyecto de 80 millones de dólares buscaba emplazarse entre las cotas 750 y 1000, tenía por objeto construir 1370 viviendas, repartidas en 1158 casas y 212 departamentos, esperando albergar a una población estimada de 5.480 personas.

El anteproyecto  que fue rechazado en dos oportunidades finalmente fue aprobado tres años después, el 29 de junio del 2011, a 10 días de asumir Rodolfo Carter como alcalde designado por el Concejo Municipal.

Dos años después, el Municipio aprobaría la modificación N°9 al PRC, la que abordó una pequeña parte de la precordillera. En esta área, la modificación n°9 creó una nueva zona de protección por riesgos, la zona “ESP- 4 Precordillera”, eliminando el uso de suelo “residencial”, pero manteniendo los demás (equipamiento: comercio, culto y cultura, deporte, esparcimiento; y áreas verdes).

Al mantener un uso de suelo urbano, el plan regulador estableció taxativamente una lista de actividades prohibidas. Por lo que, a contrario sensu, podría construirse todo lo que no está en la lista, tales como gimnasios, canchas deportivas, piscinas, tiendas comerciales o cafeterías; calles, estacionamientos, tendido eléctrico, red de alcantarillado, antenas de celular, plantas de agua, entre otros, permitiendo que la empresa Gesterra S.A. presentara un nuevo proyecto de urbanización en la DOM el 13 de enero pasado, y que busca subdividir el Fundo Panul y su bosque nativo en -al menos- 7 grandes lotes, para concretar la construcción de calles8, poniendo en riesgo una vez más uno de los principales pulmones verdes de la región metropolitana.

Actualmente, y con el alcalde reelecto, Rodolfo Carter, la Florida empieza a sepultar cualquier intención de revertir esta situación, desafortunadamente la expansión inmobiliaria en la comuna ya se ha desatado, el patrimonio natural y arquitectónico ha desaparecido en pos de la edificación en altura, una expresión más del descarnado neoliberalismo que no respeta la enorme historia comunal, y que si no fuera por el auxilio de comunidades locales que exhiben y reclaman dichas problemáticas seguramente el escenario sería más lamentable.

Referencias

1. SEPULVEDA, Sebastian. “Expansión Urbana en la Precordillera de Santiago, el caso de la comuna de la Florida” . Disponible en: https://www.redprecordillera.cl/documentacion/expansion_urbana_en_precordillera_de_santiago.pdf

2. ídem

3. Diario Publimetro (2018). “La Florida: Evolución hacia el crecimiento en altura”. Disponible en: https://www.publimetro.cl/cl/casas/2018/04/27/la-florida-evolucion-hacia-crecimiento-altura.html

4. Centro UC Políticas Públicas (2017). “Resumen ejecutivo: Mesa de áreas verdes”. Disponible en: https://politicaspublicas.uc.cl/wp-content/uploads/2017/05/RESUMEN-EJECUTIVO-AREAS-VERDES.pdf

5. ATISBA (2011). “La brecha verde: Distribución espacial de las áreas verdes en el gran Santiago”. Disponible en:http://www.atisba.cl/wp-content/uploads/2017/04/Atisba-Monitor-Areas-Verdes.pdf

6. Fundación Mi Parque. “La gestión municipal de las áreas verdes en el gran Santiago”. Disponible en: https://www.miparque.cl/wp-content/uploads/2017/11/171026-Gestion_Municipal_AV-Informe_Final.pdf

7. Contraloría General de la República, 11 de diciembre de 2020, Dictamen N° 58.946N20

8. Red Precordillera (2021). “Inmobiliaria GESTERRA presentó proyecto para urbanizar el Bosque Panul”. Disponible en:https://redprecordillera.cl/8-noticias/217-confirmado-gesterra-presenta-proyecto-urbanizacion-bosque-panul

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